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기사입력 : 2026.03.06 10:03
정부가 리츠(REITs)를 활용한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 지원에 나선 가운데, 기업구조조정(CR)리츠를 통해 시행사와 연대보증 시공사가 숨통을 틀지 관심이 모아진다.
CR리츠의 경우 지난 2009년 정부가 2년간 한시적으로 도입해 미분양 아파트에 투자하는 펀드나 리츠에 2011년까지 매입하는 미분양 아파트의 취득세와 등록세를 면제해주고, 재산세는 0.1%의 최저세율만 부여한 바 있다. 당시 9개 CR리츠가 미분양 아파트 3,404가구를 매입해 운용했다. 공공기관이 매입확약을 해준 리츠는 6개로 2,194가구를, 매입확약이 없는 리츠는 3개로 1,210가구를 각각 매입했다.
주택산업연구원에 따르면 당시 미분양 사업장을 보유한 건설사는 30% 이상 손실을 볼 상황에 놓여 있었으나, CR리츠를 통해 손실 규모를 7% 내외로 줄였고 투자자는 연 6% 안팎의 이익을 거두기도 했다.
정부가 다시 CR리츠 카드를 꺼내든 것은 미분양 아파트가 위험선에 도달했다고 판단했기 때문이다. 국토부에 따르면 올해 1월말 기준 미분양 아파트는 6만6,576가구로 전월(6만6,510가구)에 비해 0.1% 늘었다. 준공 후 미분양 아파트는 2만9,555가구로 2025년 12월(2만8,641가구)에 비해 3.2% 증가했다. 지방은 수도권보다 사정이 더 안 좋다. 비수도권 미분양 아파트는 4만8,695가구로 전체의 73%를 차지했다. 또 준공 후 미분양 아파트는 전체의 87%(2만5,612가구)가 부산, 대구 등 지방에 몰려 있다.
상황이 이렇다 보니 건설업계에선 CR리츠 재도입에 대한 기대감이 감도는 분위기다. 효과를 본 2009년 전례가 있기 때문에 수요조사 후 구체적인 방안이 나오면 지방권 미분양 해소에 숨통을 틀 것이란 시각이다.
CR리츠 세제 혜택은 취득세 중과 배제는 물론 취득 후 5년간 종합부동산세 합산을 배제하는 것을 골자로 한다. 취득세 중과를 적용하면 세율이 12%지만, 중과를 배제하면 지방 미분양 상당수가 해당하는 취득가액 6억원 이하 주택의 경우 취득세가 1%로 낮아진다. 최대 취득세율은 3%다.
다만 전문가들은 CR리츠 효과가 일부 사업성이 나오는 지역으로 한정될 것이라 내다봤다. 리츠 사업자는 미분양 아파트 매입해 수익률을 내면서 5년 안에 되팔아야 하는 만큼 우량 매물 중심으로 살 수밖에 없어서다. 부산, 대구 등 지방의 미분양 아파트를 소화하기 위해서는 민간의 적극적인 투자를 유도해야 하고, 이를 위해 분양 아파트에 대한 양도세 감면이나 투자자의 배당세액공제 등 지금보다도 세제 혜택이 강화될 필요가 있다고 제언했다.
일각에서는 미분양으로 어려움 겪는 주거용 오피스텔 등 준주택이 배제된 것에 대한 볼멘소리도 나온다. CR리츠의 핵심이 세제 혜택인 점에서 오피스텔의 경우 주거용 오피스텔 구분 불명확 한계도 작용할 수밖에 없다는 시각도 공존한다. 수도권 미분양 아파트 사업자 역시 CR 리츠 지원 대상이 아닌 점에서도 아쉬움이 남는다는 게 일부 의견이다.
