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기사입력 : 2026.01.14 08:30
금융권의 대출 제한과 HUG의 전세보증 축소 등이 이어지면서 앞으로 전세의 월세화가 급격히 진행될 것으로 예상되고 있다.
지난 2022년 이후 전세 거래량이 크게 줄어든 가운데 10ㆍ15 대책 이후 대출규제가 맞물리면서 임대차 시장의 구조적인 변화가 일어나고 있다.
지난 2022년 이후 고금리와 전세사기 피해 등이 나타나면서 전세의 월세화가 급격하게 진행됐는데, 최근 10ㆍ15 대책에 따른 전세 대출 제한과 주택공급 물량 감소 등이 나타나면서 앞으로 이 같은 추세는 더욱 가팔라질 것으로 보인다.
아파트는 물론 비아파트의 공급이 위축된 상황에서 전세시장의 위축과 월세 시장 확대가 전세값은 물론 월세비용까지 모두 올릴 수 있다.
주택공급 물량 감소에 따른 전세의 월세화 확대가 앞으로 갭투자 봉쇄에 따른 주택가격 변동성 완화 등 긍정적인 측면과 함께 서민층의 자산축적 제한이나 주거비용 급증 등의 문제를 야기할 것으로 지적되고 있다.
월세 중심의 임대시장 재편은 월세 부담과 실질소득 감소에 이은 자산축적 위축, 내집마련 지연 등으로 이어질 수 있다는 우려도 나오고 있다는 것이다.
이 같은 임대시장의 변화는 금리나 규제의 영향과 함께 전반적인 주택공급 부족과 이에 따른 입주물량 감소도 영향을 미치고 있어 다양한 수요층을 대상으로 한 신유형의 주택공급이 지속적으로 이뤄져야 할 것으로 업계는 전망하고 있다.
특히 정부가 전세대출에 대해서도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 나서게 되면 전세의 월세화가 더욱 가속화할 것으로 보인다.
금융권에 따르면 정부는 다음달 새로운 가계대출 수요 관리 정책을 발표하기 위해 관련 작업에 나섰다. 현재 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출에만 적용하는 DSR 규제를 고액 전세대출을 받은 무주택자로 확대하는 게 골자다.
전세대출 규제의 경우 가뜩이나 가격이 상승하는 상황에서 전세 세입자 혼란이 커질 수 있다는 우려도 제기된다.
전세의 월세화는 금융권에 대출이자를 내는 대신 소유주에 임대료를 내는 방식으로 전환되는 것인데, 앞으로 2030세대는 물론 시니어층의 1∼2인 가구 등 다양한 임대수요 증가에 대비해 시행사들이 수요에 맞는 신유형의 주택의 건설에 나설 수 있도록 하는 방안이 강구돼야 할것으로 보인다.
삼성증권은 최근 주택시장전망 보고서를 통해 그동안 연간 월세거래는 80만건을 유지했지만, 지난해에는 153만건으로 증가했다고 분석했다.
또 전세제도에 따라 RIR(소득대비임대료 비율)은 전세계적으로 최저 수준인 상황에서 1인 가구가 2025년 797만가구(35.9%)에서 2050년 973만가구(41.2%)로 늘어날 것이라며 임대주택 시장의 확대를 시사했다.
이러한 전세의 월세화에 따라 정부는 월세에 대한 세액공제 대상 확대, 공공임대주택 확대, 민간부문의 임대시장 진출확대 등 임대시장의 안정성을 높이기 위한 제도를 적극 검토해야 할것으로 보인다.
통계청이 발표한 25년 12월 전국주택가격동향조사에 따르면 전세가격지수는 수도권(0.12%), 서울(0.27%)은 상승, 지방(-0.03%)은 하락, 월세가격지수는 수도권(0.14%), 서울(0.27%), 지방(0.01%) 상승했다.
통계청은 “전·월세는 외곽지역이나 노후화 단지에 대한 수요가 한정적이나 매매가격 상승에 따른 임차 수요 증가 등으로 전세는 상승 전환, 월세는 상승폭 확대 중”이라고 밝혔다.
한편, 전세의 월세화 확대 추세에 따라 최근 모건스탠리, 하인즈 등 글로벌 기관이나 디벨로퍼 등이 국내 기업형 임대주택시장 진출을 가속화하고 있으며, 국내 부동산운영사 등도 속속 임대시장 참여를 늘리고 있다.
