2026년 달라지는 부동산 제도는?

‘수요억제와 공급확대 기조’ 부동산 정책 전개 전망

2026년에는 부동산 거래 관리 강화와 함께 세제 변경이 핵심 변화로 꼽히는데, 새해부터 달라지는 주요 부동산 제도는 어떤 것들이 있는지 알아보자.

[ 1월 ]

# 주택 매매계약 신고 관리 강화

공인중개업자에 대한 관리·감독이 강화된다.

현재 공인중개사가 매매계약을 신고하는 경우 별도 증빙자료 제출 의무가 없어 자전거래, 실거래가 띄우기 등 부동산 시장의 교란행위가 존재했다.

이에 따라 앞으로는 공인중개사가 주택 매매계약을 신고하는 경우 계약서 및 계약금 입금 증빙자료 제출을 의무화한다.

# 자금조달계획서 양식 개정 및 제출의무 확대

허위·편법 자금조달을 막기 위해 자금조달계획서 양식이 개정된다.

대출 유형을 세분화하고 금융기관명을 직접 기재하도록 해 대출 출처를 명확히 하며, 부동산 처분대금과 주식·채권 등 자기자금의 항목도 세분화한다.

임대보증금은 ‘취득주택’과 ‘취득주택 외’로 구분해 표기하도록 바뀐다.

또 불법 자금조달을 통한 투기를 차단하기 위해 토지거래허가구역 내 주택 거래 시에도 자금조달계획서와 증빙서류 제출이 의무화된다.

제도 개선 전에는 투기과열지구 내 거래에만 해당 의무가 적용됐지만, 내년부터는 투기과열지구뿐 아니라 토지거래허가구역까지 확대돼 자금출처의 투명성을 한층 강화할 예정이다.

# 월세 세액공제 적용 대상자 및 대상주택 확대

무주택자를 위한 월세 세액공제 대상과 규모가 확대된다.

지난해까지는 가구 단위의 연소득 8,000만원 이하 무주택 세대주를 대상으로 연간 월세액에 대해 1,000만원 한도로 15~17%의 세액공제율을 적용하고 있다.

1월부터는 직장 등의 이유로 주거를 달리하는 주말 부부처럼 각각 무주택 근로자인 경우에도 공제를 적용 받을 수 있다. 다만 급여와 주소지 등 요건을 충족해야 하며, 공제한도는 세대주와 배우자의 월세액을 합산해 최대 1,000만원까지 인정된다.

또 3자녀 이상인 경우 세액공제 적용 대상 주택 규모를 지역 구분 없이 100㎡ 이하 또는 시가 4억원 이하로 확대한다.

# 은행권 주택담보대출 위험가중치 조정 조기 시행

지난해 9월 19일 발표된 ‘생산적 금융을 위한 은행·보험 자본규제 합리화 방안’에 따라 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향(15%→20%) 조치의 시행 시기가 당초 예정된 올해 4월에서 1월로 앞당겨 조기 시행된다.

이번 조치는 대출 건전성 관리를 엄격하게 함으로써 가계부채 증가 속도를 조절하고 부동산 시장으로 과도한 자금이 쏠리는 것을 완화하는 데 목적이 있다.

# 버팀목 전세자금대출 대상 재건축 세입자까지 확대

재건축 사업장의 이주자를 대상으로 전세자금 대출 지원을 확대한다. 현재는 재개발 사업장에서 이주하는 소유자 및 세입자를 대상으로 버팀목 전세자금대출을 지원하는데, 이를 재건축 사업장 이주자에게도 지원을 넓힌다.

소득 기준은 부부합산 연소득 5,000만원 이하며 다자녀는 연소득 6,000만원, 신혼부부는 연소득 7,500만원이다.

[ 2월 ]

# 소규모주택정비사업 촉진을 위한 가로구역 기준 완화

대규모 재개발·재건축이 어려운 노후·저층 주거지역을 소규모(1만㎡ 미만)로 신속히 정비하는 사업(자율주택정비･가로주택정비･소규모재건축･소규모재개발)의 여건을 개선하기 위해 가로구역 기준을 완화한다.

현재 소규모주택정비사업은 설치 예정도로를 포함한 도로와 기반시설로 둘러싸인 가로구역에서 시행할 수 있다.

앞으로는 사업시행구역의 토지등소유자가 조합설립인가를 신청하기 위해 공원, 공용주차장 등 기반시설을 신설·변경할 수 있는 계획(‘예정기반시설’)을 제출한 경우에도 가로구역으로 인정받을 수 있다.

# 소규모주택정비사업 신탁업자의 사업시행자 지정 요건 완화

신탁업자가 소규모주택정비사업 시행자로 지정되기 위해서는 기존에 토지등소유자로부터 사업시행구역 면적의 3분의 1 이상을 신탁받아야 했다. 그러나 사업의 불확실성과 재산권 행사 제약 우려 등으로 신탁을 기피해 사업 추진이 지연되는 문제가 발생했다.

앞으로는 토지 신탁 요건을 삭제하고 토지등소유자의 2분의 1 이상 추천받거나 조합설립 동의 요건을 충족하면 신탁업자가 사업시행자로 지정될 수 있도록 변경한다. 이를 통해 전문성 있는 신탁업자의 참여를 활성화할 예정이다.

# 소규모주택정비사업 기반시설 공급 시 용적률 특례 적용

소규모주택정비사업 인근 토지나 빈집이 포함된 사업구역 내 토지를 정비기반시설 또는 공동이용시설 부지로 제공하는 경우, 법적 상한용적률의 1.2배까지 건축할 수 있는 특례를 신설한다.

용적률 특례를 적용할 수 있는 인근 토지의 기준은 해당 토지가 사업구역 경계로부터 직선거리 500m 또는 도보거리 1,000m 이내인 경우다. 구체적인 용적률 산정 기준은 해당 시설 면적 또는 건축 연면적이 사업구역 전체 면적에서 차지하는 비율을 고려해 산정한다.

# 소규모주택정비사업 임대주택 인수가격 기준 변경

소규모주택정비 관리지역과 소규모 재개발·재건축 사업의 임대주택 인수가격 기준이 명확해진다.

사업시행자가 공급하는 임대주택(용적률 상향분의 50% 이하)을 기준으로, 인수가격 산정 방식을 기존 ‘표준건축비’에서 ‘기본형건축비’의 50% 이상으로 변경했다. 이에 따라 인수가격은 기본형건축비의 80%로 정하고 건물의 구조·형태 등에 따라 추가 비용을 가산할 수 있도록 한다.

# 공인중개사 중개대상물 설명 근거 자료 확대

최근 신탁회사가 소유자인 임차건물에서 신탁사기가 발생하거나, 은행 동의 없이 체결된 임대차계약이 불법점유로 간주돼 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 늘고 있다. 현행법은 공인중개사가 거래 대상 부동산의 권리관계와 이용 제한 사항 등을 확인하고 중개의뢰인에게 정확히 설명하며 근거자료를 제시하도록 규정하고 있다.

다만 임대차계약 시 무권리자인 위탁자와의 거래 사고가 꾸준히 발생하면서 정부는 전세사기 예방과 임차인 보호를 강화하기 위해 공인중개사가 제시해야 하는 근거자료에 신탁원부와 건축물대장 등본을 추가하도록 한다.

# 주택임대관리업 관리 강화

주택임대관리업 등록 시 단독주택과 공동주택을 구분해 각각 일정 규모 이상일 경우에만 등록 의무를 부과했으나, 내년부터는 단독주택·공동주택·준주택(임대형 기숙사 및 오피스텔)을 합산하여 기준을 적용한다.

이에 따라 100호 이상은 자기관리형 주택임대관리업, 300호 이상은 위탁관리형 주택임대관리업으로 등록해야 한다. 이번 제도 개편은 주택임대관리업 강화와 임차인 보호 및 임대시장의 건전한 발전을 도모하기 위한 것이다.

# 외국인 거래신고 내용 확대 및 토지거래허가구역 내 주택 거래 시 서류 제출 의무화

지난해 8월 26일부터 1년간 외국인의 주택 투기 방지를 위해 수도권 주요 지역의 외국인 주택 거래에 토지거래허가구역이 지정됨에 따라, 해당 구역 내 주택을 거래하려는 외국인은 취득 후 2년간 실거주가 가능한 경우에만 거래할 수 있다.

또한 외국인이 주택을 매수할 때 납세 대상 여부를 신속히 확인하기 위해 체류자격, 국내 주소 보유 여부 또는 183일 이상 거소 여부를 신고해야 한다.

아울러 토지거래허가구역 내 주택을 매수하는 경우에는 자금조달계획서와 관련 입증 서류를 제출해야 한다. 이를 통해 시장 교란행위에 대한 조사와 공평과세를 위한 세금 추징이 더욱 신속하고 명확하게 이뤄질 것으로 기대된다.

이러한 조치는 ｢부동산거래신고법 시행령｣이 시행되는 올해 2월 10일 이후 체결되는 거래 계약부터 적용된다.

[ 4월 ]

# 주택담보대출 금액별 주택신용보증기금 출연요율 차등 적용

주택담보대출 금액과 주택신용보증기금의 출연요율을 연동해 대출금액이 클수록 출연요율을 높게, 작을수록 낮게 산정한다.

기존에는 고정·변동금리, 은행·주택도시기금 등 대출 유형에 따라 0.05~0.30%로 차등 적용했다.

4월부터는 평균 대출액 이하에는 0.05%, 평균 대출액 초과~2배 이내는 0.25%, 평균 대출액 2배 초과는 0.3%를 적용해 대출금액에 따라 차등을 둘 계획이다. 구체적인 출연요율 수준은 관계부처 협의를 거쳐 추후 확정 예정이다.

[ 연내 ]

# 토지분 종합부동산세 추징 예외 사유 신설

주택건설사업자가 주택 건설을 위해 취득한 토지에 대해 종합부동산세(종부세) 합산배제를 적용 받았다.

그러나 토지 취득 후 5년 이내에 사업계획 승인을 받지 못해 종부세가 추징되는 경우, 천재지변 등 정당한 사유가 있을 때 추징 대상에서 제외하는 예외 규정이 신설된다.

# 주택정비사업 조합･추진위에 초기사업비 대출 지원 확대

사업계획서 작성을 위한 용역비, 조합 및 추진위 운영비, 기존 대출상환 등의 용도로 사용할 수 있는 사업 초기 자금의 융자 상품 지원 대상을 추진위원회까지 확대한다. 기존 초기 사업비 대출 대상인 조합의 융자 한도를 18억~50억원에서 30억~60억원으로 상향하고 이자율도 2.2~3.0%에서 2.2%로 인하한다. 추진위는 융자한도 10억~15억원, 이자율 2.2%다.

# 부동산감독원(가칭) 설립

부동산 시장 교란 행위에 대응하기 위한 국무총리 산하 ‘부동산 감독 추진단’이 지난해 11월 출범했다.

‘10.15 주택시장 안정화 대책’의 후속 조치로서 금융시장을 감독하는 ‘금감원’처럼 부동산 시장을 감독할 기구인 ‘부동산감독원(가칭)’을 설립하는 것이 부동산 감독 추진단의 핵심 과제다. 부동산감독원은 수사 조직인 ‘특사경’을 포함해 불법행위를 직접 수사하고, 관계기관 수사 기획이나 조율을 통해 불법 행위 대응에 효율성을 높이는 역할을 하게 된다.

[ 제도 연장 ]

# 지방 준공 후 미분양 주택 취득 시 발생하는 세제 완화 연장

비수도권의 준공 후 미분양 주택을 취득할 때 발생하는 양도소득세(양도세), 종합부동산세(종부세), 취득세 부담을 완화해 지방 주택 취득을 지원한다.

1주택자가 비수도권 소재 준공 후 미분양 주택(전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하)을 취득하는 경우 양도세 및 종부세의 1세대 1주택 특례 적용기한이 2025년에서 2026년으로 연장된다. 또 양도세 및 종부세 중과 시 비수도권 소재 준공 후 미분양 주택을 소유 주택 수에서 제외하는 특례도 함께 1년 연장된다.

# 주택청약종합저축 세제지원 적용기한 연장

무주택 근로자와 청년층의 주택 마련을 지원하기 위해 주택청약종합저축 소득공제 혜택이 무주택 세대주뿐만 아니라 배우자까지 확대된다.

현행 제도는 연소득 7,000만원 이하 가입자에게 납입액의 40%(300만원 한도)까지 소득공제 혜택이 주어졌는데, 이 기간이 2025년 12월 31일에서 2028년 12월 31일까지 3년 연장된다.

또 이자소득 비과세는 연소득 3,600만원 이하 무주택 청년 세대주 및 배우자에게 이자소득을 비과세(500만원 한도)하는 제도로서 이러한 혜택도 동일 기간(2028년 12월 31일)으로 연장된다.

# 착한 임대인 세액공제 제도 연장

착한 임대인 세액공제 제도가 2028년까지 3년 더 연장된다. 이 제도는 임대료를 인하한 임대인에게 임대료 인하액의 70%를 세액공제 해주는 제도로, 종합소득금액이 1억원을 초과할 경우 공제율은 50%로 적용된다.

2020년 코로나 확산으로 인한 폐업 증가에 대응해 도입된 한시적 세제 혜택으로 당초 2020년 말 종료 예정이었으나 이후 여섯 차례 연장을 거듭했다. 2025년 세제개편안에 따라 2028년까지 3년 연장함으로써 소상공인 지원을 유지한다.

# 농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 연장

현행 조세특례제한법은 거주자와 배우자로 구성된 1세대가 일정 요건을 갖춘 농어촌주택 또는 고향주택(이하 농어촌주택 등) 중 1채를 지난해 12월 31일까지 취득하고 3년 이상 보유한 뒤, 기존에 보유하고 있던 주택을 매도할 경우 농어촌주택 등은 소유주택에서 제외해 양도소득세(양도세) 과세특례를 적용하도록 하고 있다.

농어촌주택 취득 장려를 통한 농어촌지역의 인구 유입과 균형 있는 지역 발전을 도모하기 위해 일몰기한을 2030년 12월 31일까지 5년 연장한다.

# 개발제한구역 내 토지 및 건물 양도 시 양도소득세 감면 적용 기한 연장

개발제한구역 내 토지 양도 시 적용되는 양도세 감면 제도가 2028년 12월 31일까지 3년 연장된다.

현재는 개발제한구역 내 토지를 ‘개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법’에 따른 토지매수 청구나 협의매수 또는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 등 관련 법령에 따른 협의매수·수용을 통해 양도할 경우 양도세를 감면하고 있다.

# 주택청약종합저축 전환 시한 연장

청약예·부금을 주택청약종합저축으로 변경할 수 있는 기간이 늘어난다.

당초 지난해 9월 말까지 전환이 가능했지만 여전히 청약예·부금 가입자가 100만명에 달하는 만큼 올해 9월 30일까지 1년 연장한다.

청약예·부금은 민영주택만 청약할 수 있고 특히 청약부금은 민영주택 중에서도 전용면적 85㎡ 이하만 신청 가능하며, 청약부금은 공공주택만 청약 가능하다. 반면 주택청약종합저축은 공공·민영주택 모두 청약을 넣을 수 있다.

정부의 공공주택 공급 확대 및 실수요자에게 더 많은 청약 기회를 제공하기 위해 시한을 추가 연장한다.

# 무주택 청년 월세 지원 사업 상시화

2022년부터 한시 운영되던 청년 월세 지원 사업이 내년부터 상시 사업으로 전환된다. 이 사업은 소득이 중위소득 60% 이하 무주택 청년(19~34세)에게 월 20만원씩 최대 24개월까지 월세를 지원하는 제도로 지난해 말 종료될 예정이었다.

그러나 청년 주거 불안 대응을 위해 지원 기간이 늘어나고, 보증금 상한 및 거주 요건도 폐지되는 등 지원 대상을 점차 넓혀 더 많은 혜택을 받을 수 있도록 한다.